北京又打包出让了一宗组合地块。
7月31日，北京市昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块、昌平新城东区四期CP00-1101-0044地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、B1商业用地，以13.69亿元底价成交，综合成交楼面价约1.52万元/平方米。
整个7月，北京土地市场表现平淡。除7月3日一宗延庆地块以底价成交外，便仅有昌平区这宗组合地块完成交易。
昌平区曾因优质地块备受追捧，如今也显露出“卖地难”的苗头。昌平组合地块底价成交，在挂牌时就早有迹象。该地块最初于今年2月列入第二轮住宅用地清单，随后在3月31日以全新组合方式现身第三轮清单，直至6月底再次调整组合形式挂牌。然而，截至竞买申请截止前一天，仅有北京新恩祥睿泽置业有限公司一家房企参与报名。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，有别于传统纯住宅开发模式，该地块整合了居住、幼儿园及商业多种功能于一体，是政企协同推进新兴区域城市开发路径转型的一次探索，旨在通过捆绑建设住宅与配套设施，落实“配套先行”的发展理念。该模式最终价值的实现程度，将高度依赖于区域商业运营的实际效能与未来人口导入节奏的匹配程度。
“肥瘦搭配” 的组合地块
这是一宗由“商业用地+住宅用地+教育用地”打包而成的组合地块。
该宗组合地块土地面积6.27万平方米，建筑面积9.03万平方米。其中，0033地块为R2二类居住用地，土地面积28703.422平方米，地上规划面积57406.844平方米，建筑高度36米，局部45米，地块容积率2.0。地块起拍价11.6亿元，起拍楼面价约2.02万元/平方米。根据出让条件，这宗住宅地块还需承担配建分布式能源站、电信及有线电视机房等设施的责任；0036号地块规划为12班幼儿园，由竞得人负责代建并无偿移交政府，容积率0.8；0044地块为商业用地，地处白浮泉公园旁，容积率1.0，建筑限高12米，局部18米，适宜开发低密度街区商业形态，楼面价仅为7289元/平方米。
需要注意的是，捆绑的商业用地和幼儿园用地将增加开发商的隐形支出。因此，这幅“宅产配”组合地块供应过程中经历了三次规划调整，直到第三次才得以底价出让。
2月21日，该地块首次出现在第二轮供地清单中，仅包含0026、0033两幅住宅用地及0036号教育用地，素质不错，但无疾而终。随后在3月27日预申请阶段，新增纳入0044、0045、0046三幅商业地块进行捆绑供应，彼时土地总面积约15.6公顷，规划地上建筑规模约21.9万平方米，包括商业规模约9万平方米，起始价达31.7亿元。或因规模过巨、非住宅部分占比过高，这幅捆绑六幅子地块的地块最终未能如期挂牌。直至6月底重新挂牌时，又优化组合方案，保留了住宅、教育、商业用地各一幅，使整体地上建筑规模降至约9万平方米，总起始价相应调整为13.69亿元。
实际上，组合地块中的住宅用地素质还是可圈可点的，方正易操盘。从位置上来看，该地块坐落于昌平区南邵镇北六环外区域，具备多项区位资源优势：距离地铁昌平线北邵洼站约800米步行距离，交通便利；西邻白浮泉公园，东南方向约2公里对接蟒山国家森林公园，生态资源优越；周边2公里范围内已有路劲世界广场商业体和清华附中昌平学校等基础配套。
不过，昌平新房供应处于井喷阶段，而南邵板块还是昌平新房市场供需最为活跃的板块之一。当前板块内主力在售项目为建发观堂府和梧桐山语。这2个项目体量都较大，尤其是建发观堂府，三次共推出了1842套房源，截至目前，整体网签去化率不到70%，成交均价4.6万/平方米左右，梧桐山语也还有500套左右新房待售。
不仅如此，昌平区朱辛庄、沙河高教园、北四村等板块还有星耀未来、清樾府、龙湖观萃、中海未来之镜等众多新盘等待去化，区域内竞争比较激烈。
张凯表示，根据昌平新城东区四期规划，后续预计还将释放约24万平方米住宅用地，形成持续供应。
“本次交易标志着北京远郊新区开发模式的显著转向。政府通过明确捆绑相关基础配套设施的建设义务，促使开发企业同步落实教育、能源等公共设施的代建。此种‘住宅开发+配套代建’的新型机制，正逐步重塑北六环外区域的城镇化推进路径。”张凯补充道。
河北房企进京
此次“托底”拿下昌平组合地块的房企——北京新恩祥睿泽置业有限公司是今年5月29日刚成立的。
6月11日，北京住建委官网发布的《关于北京新恩祥睿泽置业有限公司申请房地产开发企业二级资质初审结果的公示》显示，昌平区住房和城乡建设委员会受理了北京新恩祥睿泽置业有限公司申请房地产开发企业二级资质核定的申请，并进行了初审。
通过股权穿透图可以发现，北京新恩祥睿泽置业由河北武安市明芳房地产开发有限公司持股99%，实控人为孙赵云。明芳地产隶属于河北太行钢铁集团，在邯郸开发有多个项目。此外，龙湖龙智造已发文官宣，已与河北太行钢铁集团&北京恩祥集团签约，将为该地块提供项目建造管理服务。
需要注意的是，明芳地产并不是北京土拍市场上的新面孔。早在2023年3月，42家房企围猎昌平朱辛庄新区二期CP01-0801-0028地块的时候，这家房企就目睹了昌平土拍盛况，当时，明芳地产是和其“同乡”河北万浩、邯郸合金房地产等一起来的，该地块就是后来的畅销盘大华启宸府。
与朱辛庄地块失之交臂，明芳地产并未罢休，此后又出现在建发观云、璟上兰园等地块的竞价现场，但最终都未能有所斩获。
业内人士表示，明芳地产的项目主要集中在邯郸，受整体市场环境影响，过去两年河北房地产企业普遍面临较大压力，多家龙头企业相继出现资金链紧张等问题。在此背景下，将业务触角延伸至北京等核心城市，或成为像明芳地产这样的本土房企突破区域市场瓶颈、寻求新增长的重要路径。
来源：财经网返回搜狐焦点首页，查看更多
